admin / 08.07.2019

ЕНВД от площади

Содержание

ЕНВД для ИП: таблица и примеры расчета

  • Субъекты налогообложения, не привлекающие к бизнесу наемных работников, могут вычитать из вмененного налога сумму оплаченных на свое имя страховых взносов. Ранее схожим правом обладали лишь ИП с работниками, вычитать они могли сумму взносов, оплаченную за сотрудников.
  • Вышеуказанное нововведение повлекло за собой второе – изменение формы декларации.
  • Коэффициент К1 остался прежним. Таким, как в 2016.
  • Еще один вопрос, волнующий предпринимателей, может ли ИП на ЕНВД работать по безналу с юр. лицами в 2019 году. Как указано в статье НК под номером 346.27 налогоплательщик вправе работать с любыми клиентами – и физ., и юр. лицами. По наличному расчету либо безналу. Этот пункт изменений не претерпел.

2019 должен был стать годом отмены ЕНВД. Однако 2 июня 2016 вышел законопроект, согласно которому действие вмененного дохода продлено до конца 2021. Правда с рядом изменений, которые коснулись и порядка расчетов. Ознакомимся с нововведениями по вмененке, а заодно рассмотрим расчет вмененного налога по ЕНВД в 2019 году для ИП без наемных работников.

Определение торговой площади при ЕНВД в 2019-2019 годах

Ответ на вопрос будет зависеть от того, как на эти площади будут оформлены правоустанавливающие документы, к которым относятся, в частности, техпаспорта, поэтажные планы, схемы, экспликации, договора аренды (субаренды) нежилых помещений или их отдельных частей. Если согласно правоустанавливающим документам торговые залы относятся к разным магазинам, то вы вправе применять ЕНВД по каждому торговому залу. Обратите внимание, что под магазином в целях ЕНВД понимается специально оборудованное здание (его часть), предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже (ст.346.27 НК РФ). Если согласно правоустанавливающим документам несколько торговых залов относятся к одному магазину, то для определения возможности применения ЕНВД нужно учитывать их суммарную площадь. Если суммарная площадь не превышает 150 кв. м, вы вправе применять ЕНВД. Если превышает – налоги должны уплачиваться в соответствии с общей или упрощенной системой налогообложения (см. письма Минфина России от 23 мая 2012 г. № 03-11-11/166, от 21 октября 2010 г. № 03-11-11/280, от 15 апреля 2010 г. № 03-11-11/101, ФНС России от 2 июля 2010 г. № ШС-37-3/5778).

Здравствуйте! Я — ИП на ЕНВД. На основании свидетельства о праве собственности владею помещением, в котором осуществляю розничную торговлю. В техпаспорте на плане этажа и в экспликации помещений обозначен торговый зал с площадью 176 м2. Соответственно, под ЕНВД не попадаю. Фактически, площадь складских помещений была расширена за счет торговой площади с помощью временных некапитальных перегородок. Таким образом, фактическая торговая площадь соответствует допустимым нормам. Скажите как отразить фактическую торговую площадь, чтобы в случае возникновения вопросов у налоговой, доказать правомерность применения ЕНВД? Или вариант один — узаконить перегородки в БТИ?

Единый налог на вмененный доход для ИП и ООО в 2019 году: расчет, примеры

Следует помнить, что при определении величины базовой доходности представительные органы муниципальных районов, городских округов, законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения имеют право корректировать базовую доходность, указанную в п.3 ст. 346.29 НК РФ, на корректирующий коэффициент К2. На это указывает п.6 ст. 346.29 НК РФ.

При этом, порядок расчета корректирующего коэффициента К2 следующий: это произведение установленных нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных районов, городских округов, законами городов федерального значения величин, которые учитывают влияние на результат предпринимательской деятельности факторов, указанных в ст. 346.27 НК РФ. В этом случае, коэффициент К2 определяется для всех категорий налогоплательщиков на период не менее одного года и устанавливаются в пределах от 0,005 до 1 включительно.

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости .

  • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КН Применение КН
Свободного назначения К таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
Торговый Из названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
Офисный Очевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
Индустриальный К этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
Социальный Такой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

  • площади;
  • места расположения;
  • состояния помещения;
  • окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

  • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

  • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
  • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
  • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

  • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
  • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

  • оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
  • осуществление приватизации;
  • разрешение спорных моментов;
  • передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
  • сдача имущества в аренду или доверительное управление;
  • оптимизация налогообложения;
  • перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

  • Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
  • Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
  • Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы. Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

Какие виды бывают

Жилая

Первая группа регулируется Жилищным и Гражданским Кодексами (ЖК – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ и ГК соответственно – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/), вторая — ГК.
Такие помещения предназначены для постоянного проживания граждан. В связи с этим, ЖК РФ и подзаконные акты устанавливают достаточно жесткие нормативы, в соответствии с которым помещение признается относящимся к данной категории. (например, соблюдение нормы жилой площади на человека, санитарно-гигиенические правила, наличие определенных инженерных коммуникаций, инфраструктуры и проч). Одно из важнейших правовых последствий этого статуса в том, что собственник не может быть лишен единственного пригодного для проживания жилья ни при каких условиях. «Внутри» этой нормы есть масса нюансов, но они не являются предметом рассмотрения данной статьи.

Коммерческая

На нее (например, апартаменты) указанное выше правило не распространяется. Кроме того, категории зданий могут переходить одна в другую,т.е. меняться местами. К примеру, многоквартирный дом во время строительства является коммерческим объектом . Однако после продажи квартир, каждая из них становится объектом жилого фонда, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов. Обратная ситуация – когда, например, собственник “однушки” (наиболее часто встречается), расположенной на первом этаже, решает использовать эту площадь под магазин, склад или офис. Случаи, когда именно возможен перевод недвижимости из одной категории в другую, регулируются жилищным законодательством. Сам перевод осуществляется органами местного самоуправления и является достаточно сложной процедурой.

Понятие и объекты

Начнем с того, что в российском законодательстве определения «коммерческая недвижимость» не существует. Это порождает много вопросов в отношении того, признавать ту или иную сделку предпринимательской или нет. Между тем, четкое определение статуса приобретаемой площади крайне важно, поскольку влияет на такие вопросы, как налогообложение, порядок совершения сделки, юридические последствия и др.
Условно говоря, приобретение КН необходимо для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо. Чтобы приобретенный объект давал прибыль, им необходимо управлять на постоянной основе. В данной статье мы не будем касаться земельных участков, воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания. Последние относятся к недвижимости на основании регистрации в том или ином аэропорту или порту.
Перечислим наиболее распространенные.

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • апартаменты;
  • бизнес-центры и офисы и проч.

Чем коммерческая площадь отличается от жилой

Два самых важных критерия – это отнесение к нежилому фонду и использование для предпринимательской деятельности (т.е. в целях систематического получения прибыли). Рассмотрим отличия чуть подробнее

Сдача и приобретение в аренду

Жилой фонд используется гражданами, как правило, для себя, в целях длительного проживания. В этом случае логично стремление граждан приобретать жилье в собственность. Во втором случае, цель собственника – постоянное получение прибыли. Это достигается не разовой сделкой купли-продажи, а регулярной сдачей объекта во временное владение и пользование. Приобретение КН с целью последующей продажи выгодно, как правило, на этапе проекта или строительства. С другой стороны, ввиду высокой стоимости такой недвижимости, вторая сторона договора может позволить себе только аренду, но не покупку. К тому же, в случае обнаружения более выгодного месторасположения или условий контракта, владелец бизнеса может относительно легко сменить фактический адрес своей организации.
К примеру, Сбербанк предлагает к рассмотрению свои площади (перечень указан на сайте) для целей продажи и сдачи во временное владение и пользование по всей территории России. Как уточняется на сайте, «Сбербанк располагает уникальной базой объектов офисного, складского, торгового, жилого и других назначений, которые могут быть использованы в различных видах бизнеса». Разумеется, в каждом правиле есть свои исключения, и отдельным компаниям недвижимость проще приобрести в собственность. К примеру, в 1990-е г. «Лукойл» купил здание в Москве на Сретенском бульваре, 11. Изначально оно проектировалось для министерства электронной промышленности СССР.

Цель: получение прибыли

Несмотря на то что жилой фонд используется преимущественно для собственного проживания, и в том и в другом случае жилье можно сдавать. В чем же тогда разница?

Коммерческая Некоммерческая (Жилая)
Договор Аренды (гл 34 ГК РФ) Коммерческого найма (гл 35 ГК РФ – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/, нормы ЖК РФ – http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/)
Цели Для осуществления предпринимательской деятельности Для проживания

Арендатор/

Наниматель

Физические (ИП) и юридические лица Физические лица. Для ЮЛ – на основании договора аренды (или иного договора) и только для проживания граждан. Например, при аренде жилья для своих работников.
Срок Определен договором. В противном случае – на неопределенный срок. Не превышает пяти лет. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Возможность заключения договора от одного месяца до одного года.
Налогообложение Специальные режимы налогообложения: УСН, ЕНВД, ПСН. Для физлиц: подоходный налог 13%. Для ИП:

  • УСН 6% (доходы) +взносы во внебюджетные фонды
  • Приобретение патента (ПСН)

Окупаемость

Недвижимость жилого фонда, если она не сдается в коммерческий наем, не окупается. В противном случае, она составляет 15-17 лет. КН (при грамотном управлении и отсутствии форс-мажорных обстоятельств) окупается, но сроки будут зависеть от множества факторов: тип и класс (чем выше класс, тем дольше срок), экономическая ситуация, расположение, маркетинговая политика и др. Если взять, к примеру, офисный объект, то в Москве такие площади класса А могут окупиться примерно за 9-10 лет, класса В за 7-10 лет, класса С – за 7 лет.
В период экономического кризиса спрос на нее падает, следовательно, сроки возврата вложений (если она была приобретена ранее) могут увеличиться. С другой стороны, из-за общего падения спроса, а следовательно, цены, стагнация — хорошее время для приобретения такого рода недвижимости. Несмотря на то, что последнее время инвестировать в КН стало гораздо более выгодно, чем в жилую, следует помнить «об обратной стороне медали»: данного капиталовложения.

  • более высокий порог входа (при прочих равных параметрах);
  • низкaя ликвиднocть oбъeктoв;
  • необходимость в пocтoяннoм упpaвлeнии.

5 групп коммерческой недвижимости по сферам деятельности

Торговые помещения

Используются для организации процесса продажи товаров и услуг (опт и розница). Это магазины, павильоны, выставочные залы, аптеки, автосалоны, а также объекты ресторанного бизнеса, торгово-развлекательные центры и др.
Считаются наиболее прибыльными, по сравнению с другими видами. Основное преимущество перед второй популярной категорией (офисами) – это масштабы торговых площадей.
Крупнейшими торговыми центрами мира являются:

  • New South China mall (г. Дунгуань, Китай, 2005 год). Торговый центр был построен в 2005 году и занимает площадь 892 000 кв метра. Под крышей «New South China mall» расположено 2350 магазинов. Мировая торговая достопримечательность разделена на семь тематическиx зон, представляющих различные города мира.
  • SM Supermalls (г. Тяньцзинь, Китай). Торговый комплекс занимает общую площадь 565 000 кв метров, в нем работает более 3500 магазинов.
  • Авиапарк (Москва, Россия, 2014 год). Крупнейший в Европе торговый центр, общей площадью более 400 000 кв. метров. Особенность Авиапарка – океанариум, а также самый высокий цилиндрический аквариум в мире.

Офисная недвижимость

Представляет собой рабочее пространство для сотрудников, а также место для деловых встреч и проведения конференций.

Классы офисных помещений

Класс Характеристика
А Наиболее дорогие. Расположены в центральной части города в крупных комплексах, небоскребах, бизнес-центрах. Собственники и арендаторы такой недвижимости – крупные международные компании. Особенности:уникальная

  • авторская планировка и дизайн помещения
  • для топ-менеджмента компаний
  • наличие современного оборудования, ресепшн, зала для переговоров с ВИП-клиентами.
В Как правило, их занимают крупные банковские структуры, филиалы зарубежных компаний. Могут находиться в бывших помещениях А класса, срок эксплуатации которых более 5 лет.
С Берутся в аренду у административных зданий, изначально не проектировались как офисные. Часто нуждаются в ремонте. Обычно без современных коммуникаций. Их предпочитают небольшие компании и ИП.
D Устаревшие здания на окраине города, построенные во времена СССР. Не оснащены современными коммуникациями, имеют неудобную планировку и подъезд.

Производственно-складские сооружения

Важное звено от момента изготовления товара до момента его доставки конечному потребителю. Сюда относятся помещения постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные, автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и другие. Они могут быть представлены как отдельным зданием, так и целым комплексом. Используются для хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции и др.
С точки зрения инвестиций это наименее интересная группа, поскольку приносят наименьшую прибыль. Тем не менее, последнее время к складской недвижимости увеличивается интерес.
Пример крупнейших сделок последних лет:

  • Подписание соглашения о строительстве второго мега-склада (площадь 140 тыс кв метров) на севере Московской области между девелопером PNK Group и Леруа-Мерлен.
  • Покупка «Детским миром» еще одного здания в логистическом парке PNK Парк Бекасово. Общая площадь складских помещений – 130 тыс кв метров. Это основной хаб ритейлера, откуда товары развозятся по магазинам Москвы и других городов России.
  • Аренда компанией «ВкусВилл» мультитемпературного склада площадью 51 тыс кв метров в складском комплексе «Северное Шереметьево». Кстати, это первая крупная сделка в сегменте здорового питания.

Гостиничная недвижимость

Это средства размещения для временного проживания людей. В эту категорию входят гостиницы, пансионаты, дома отдыха, мотели, хостелы, детские оздоровительные лагеря, туристические базы и проч.
Что касается прогнозов на 2019 год по этому сегменту, то данные достаточно позитивны. Так, по информации CBRE, ведущей отраслевой международной консалтинговой компании, показатели следующего года будут выше цифр 2017 г, но несколько ниже 2018 г (учитывая заметный рост в отрасли в связи с проведением Чемпионата мира по футболу (ЧМ).

По данным CBRE

«Лидерами по росту среднего тарифа (ADR) в 2018 г. стали самые высокие сегменты рынка – люкс и верхний предел высокого ценового сегмента – рост тарифа 72% и 54% соответственно. В абсолютном значении показатель среднего тарифа люксовых отелей превысил 30 тыс. рублей, отелей верхнего предела высокого ценового сегмента составил около 16 тыс. рублей. Что касается показателей загрузки, то лидером предсказуемо являются высокий и верхний пределы среднего ценового сегмента — +8% и +12% соответственно. Показатель загрузки по рынку в целом по итогам 2018 увеличился приблизительно на 5% и составил около 77%/ 2019 год, очевидно, ожидает снижение операционных показателей, в первую очередь, тарифа относительно цифр 2018 года». Информация взята из источника: https://ardexpert.ru/article/14527
В целом, по данным CBRE, в России за 2018 год было введено в эксплуатацию 30 отелей (более 5 тысяч номеров). При этом новые гостиницы открывались не только в городах, где проходил Чемпионат мира по футболу, но и в других. Это, к примеру, Архангельск, Новороссийск, Елабуга, Ульяновск и др. Особенно заметны показатели международного гостиничного оператора Azimut Hotels: 9 новых гостиниц в разных городах России ( свыше 1 350 номеров).
В 2019 году в Москве и регионах запланировано к открытию 14 средств размещения с общим номерным фондом около 3 000 номеров. Среди них 5 в Москве (Crowne Plaza Park Huaming, Four Points by Sheraton Moscow Vnukovo, AC Hotels Marriott Moscow, Hampton by Hilton Rogozhsky Val, Holiday Inn Express Бауманская) и остальные в регионах: в Благовещенске (Mercure), Краснодаре (Marriott, Four Points by Sheraton), Сочи (2 отеля Courtyard by Marriott), Ростове-на-Дону (Courtyard by Marriott), Перми (Holiday Inn), Екатеринбурге (Hyatt Place).

Универсальные объекты

Иное название – «помещения свободного назначения». Такая недвижимость может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона красоты или маникюрного кабинета, кафе или закусочной. Обязательное требование к объектам данного типа — наличие собственных коммуникаций, отдельного входа, а также капитальные стены.

Как формируется стоимость

  1. Самый главный фактор, влияющий на ценообразование – это макроэкономическая ситуация. Чем она благоприятней, тем выше спрос, следовательно, выше цены. И наоборот.
  2. Тем не менее, ситуация в разных группах КН может различаться. Так, в связи с ухудшением экономической ситуации в России торговая и офисная недвижимость «проседает», в то время как складская показывает рост.
  3. Другим важным фактором является месторасположение: чем ближе объект находится к деловому центру, тем его стоимость выше. Причем этот фактор является не постоянным, а плавающим, поскольку географически деловой центр может меняться. Пример – строительство в Москве бизнес-корпусов в районе бывшей промзоны – Даниловской мануфактуры (2006-2016 гг).
  4. Но даже в одной локации цены на КН могут различаться. К примеру, аренда площади под розничные магазины, находящиеся на «первой линии» от дороги, будет выше, чем на «второй».
  5. Удобная инфраструктура. Так, для складских помещений цена будет зависеть не только от площади и месторасположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).
  6. Также для каждой группы КН существуют индивидуальные критерии, влияющие на ценообразование.

Налог на имущество

Пришел на смену имущественному сбору в 2015 г и значительно увеличил налоговое бремя налогоплательщиков. В чем причина?
Ранее ставка рассчитывалась исходя из балансовой (инвентаризационной) стоимости объекта недвижимости, определяемой БТИ исходя из затрат на строительство и степени естественного износа здания или помещения. Теперь за основу расчета принимается кадастровая стоимость,т.е рыночная стоимость, которая принимается во внимание при реализации имущества. В данном случае имеет значение расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района и другие факторы. Оценка проводится различными экспертными компаниями, а также Кадастровой палатой. Если налогоплательщик считает, что цена на его недвижимое имущество завышена, то он может написать заявление на пересмотр. Однако независимая оценка проводится за его собственный счет
Реформа по изменению типа оценки имущества проводилась постепенно, с каждым годом охватывая все новые сферы. К 2020 году планируется всю недвижимость (коммерческую и жилую) физических лиц (за исключением некоторых льготных категорий) и организаций перевести на кадастровую оценку. Перечень видов недвижимости, подлежащей оценке по новым правилам, установлен ст. 378.2 Налогового Кодекса РФ. Логично, что размер налога вырастет существенно прежде всего для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов, поскольку они имеют наибольшую рыночную стоимость. Изначально ставка «по кадастру» была 1,2%, в 2018 году она достигла 2%. (правда, регионы могли установить ее в меньшем размере, на свое усмотрение)

Покупка КН: на что обратить внимание

  1. Проверка права собственности и наличия обременений (например, аренда). Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. .Принципы и порядок ведения Реестра установлены Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/). В состав ЕГРН (пришел на смену ЕГРП с 2017 г.) включена информация из всех реестров и кадастров, которые ранее существовали в виде самостоятельных баз данных (например, Государственный кадастр недвижимости). При этом следует иметь ввиду, что договоры аренды, заключенные на срок менее 1 года, подлежат госрегистрации, следовательно, не отражаются в базе ЕГРН. Это приводит к риску того, что покупатель автоматически может стать новым арендодателем, без согласия на это со своей стороны. Чтобы этого избежать, следует в письменном виде запросить у продавца все договоры временного владения и пользования (если они есть) и потребовать их расторжения.
  2. Проверка кадастровых документов: технический паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы. К примеру, наличие первого документа является доказательством, что здание – завершенный объект строительства. По этим документам видны в том числе несогласованные перепланировки здания. Этот вопрос может оказаться важным, если, к примеру, собственник решит сдать имущество в долгосрочную аренду, но ему будет отказано в госрегистрации. Основание: предмет договора отличается от указанного в ЕГРН.
  3. Проверка иных письменных обязательств: договоры на предоставление коммунальных услуг: электро — и водоснабжение, водоотведение и проч. Важно не только наличие этих договоров (и обеспечение услугами у необходимом помещению объеме), но и отсутствие по ним задолженности.

Экспертиза (оценка) коммерческой недвижимости

Эта процедура связана с определением рыночной стоимости объектов. Следует иметь ввиду, что для совершения сделок результаты оценки носят рекомендательный характер, поскольку стороны могут договориться о большей или меньшей сумме.
Вопросы экспертной оценки регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ. Оценка жилых помещений имеет свои цели (дарение, обмен, наследство, залог при ипотеке и др), но их мы касаться не будем.

В каких случаях оценка необходима

  • Сделки с недвижимостью: для коммерческих целей наиболее актуальны купля-продажа и аренда.
  • При ликвидации или реорганизации предприятия
  • Когда уставный капитал (либо его часть) вносятся в неденежной форме
  • Для получения банковского кредита
  • При исполнении судебных решений
  • Для поиска и привлечения инвесторов и др.

Этапы независимой оценки

  • Заключение договора об оценке. Нотариального удостоверения не требуется.
  • Предоставление Заказчиком основных документов (окончательный список устанавливается индивидуально сторонами)
    • Правоустанавливающие документы на здание (помещение) — свидетельство о государственной регистрации права.
    • Правоустанавливающие документы на земельный участок — свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды.
    • Документация БТИ:
      • технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
      • экспликация (форма БТИ №22);
      • поэтажный план;
    • Бухгалтерские документы по объекту оценки:
      • справка о величине балансовой стоимости;
      • справка о величине остаточной стоимости;
      • информация об эксплуатационных расходах: расходы на страхование;
      • коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
      • фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
      • расходы на управление (если есть).
  • Выезд оценщика для осмотра здания. По итогам составляется акт осмотра.
  • Составление отчета об оценке.

Этот документ не должен допускать неоднозначного толкования. В нем указываются: дата проведения, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки и др.

Что считается торговой площадью при ЕНВД

Опубликовано31 марта 2019 в 18:23

Здравствуйте!

Не соглашусь с коллегой! Так как он приводит лишь выдержку из нормы закона и не читает ее до конца.

В соответствии со ст. 346.27 Налогового кодекса РФ, для целей главы 26.3 кодекса (система налогооблажения в виде ЕНВД для отдельных видов деятельности) используются следующие основные понятия:

площадь торгового зала — часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.

В целях настоящей главы к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).

Если в инвентаризационных и правоустанавливающих документах такая перегородка отсутствует или в них прописано прямое назначение данного помещения, то именно от этого и будет зависеть, подлежит ли такая площадь включению в расчет или нет.

Соответственно в Вашем случае важно иметь подтверждение того, что эти площади используются именно для указанных Вами целей и не иначе. В противном случае налоговые инспекторы могут оспорить факт наличия такого помещения в правоустанавливающих документах и соответственно признать их частью торговой площади.

Если же в документах такая площадь закреплена, то беспокоится не стоит.

Уточнение от 31 марта 2015 — 18:23
см. Письмо Министерства Финансов Российской Федерации от 13 января 2015 года №03-11-11/69506

Помещения, в которых ведется ремонт

Чаще всего торговые помещения индивидуальные предприниматели арендуют. И нередко перед началом работы они делают в них ремонт или даже реконструкцию. Возможна ситуация, когда часть помещения еще находится на стадии подготовительных работ, а часть уже можно использовать для торговли. При определении физического показателя для расчета ЕНВД «площадь торгового зала (в квадратных метрах)» ИП может столкнуться с вопросом о том, нужно ли учитывать те площади, которые еще не эксплуатируются.

К сведению СвернутьПоказать

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ система налогообложения в виде ЕНВД может применяться в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли. Физическим показателем в данном случае является «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».

Для ответа на этот вопрос следует обратиться к определению того, что признается площадью торгового зала. Оно приводится в ст. 346.27 Налогового кодекса РФ.

Фрагмент документа СвернутьПоказать Статья 346.27 Налогового кодекса РФ

<…> площадь торгового зала – часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно­бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов <…>

Непосредственно площади, на которых ведутся ремонтные работы, здесь не упоминаются. В то же время можно сделать предположение, что поскольку предприниматель не осуществляет через такие помещения торговую деятельность, то и учитывать их при определении площади торгового зала для целей налогообложения на данном этапе не следует. После окончания ремонтных работ метраж этих помещений будет влиять на итоговый физический показатель. Правда, скорее всего, если предприниматель решит временно исключить площади, где проводятся ремонт или реконструкция, налоговые инспекции, которые подходят к данному вопросу более формально, не согласятся с ним. Тем не менее судебная практика подтверждает правомерность такого решения.

Судебная практика СвернутьПоказать

Аналогичная ситуация стала предметом рассмотрения ФАС Северо­Западного округа.

Так, в ходе выездной налоговой проверки инспекция установила, что индивидуальный предприниматель не включил в площадь торгового зала для целей налогообложения помещения, где велись ремонт и реконструкция. Налоговики посчитали, что эти действия привели к занижению налоговой базы, и на данном основании привлекли предпринимателя к ответственности и доначислили ему единый «вмененный» налог. Не согласившись с решением налогового органа, предприниматель обратился в суд.

Судьи выяснили, что в проверяемом периоде ИП арендовал помещения общей площадью 141,2 кв. м. Однако при осуществлении розничной торговли была задействована не вся площадь арендуемых помещений. Дело в том, что в подвальных помещениях еще производилась реконструкция и велись ремонтные работы. В обоснование этого предприниматель представил проект реконструкции, договор на оказание услуг по ремонту, локальные сметы, разрешения на строительство и др. Примечательно, что в качестве доказательства проведения ремонта и реконструкции в указанных помещениях выступили и жалобы жильцов на сопровождавший эти работы шум, направленные в адрес предпринимателя.

В постановлении от 15.10.2012 по делу № А42-8611/2010 со ссылкой на положения главы 26.3 Налогового кодекса суд пришел к выводу, что при исчислении налоговой базы по ЕНВД учитывается площадь всех помещений, фактически используемых для осуществления деятельности. Как следствие, площади, на которых производится ремонт и реконструкция, в расчет не берутся. Решение инспекции о привлечении предпринимателя к ответственности и доначислении ему суммы ЕНВД суд признал неправомерным.

Площадь, используемая для хранения товаров

При исчислении площади торгового зала не учитываются помещения, используемые для хранения товаров. Такой вывод напрашивается из анализа определения данного физического показателя. Ведь в статье 346.27 Налогового кодекса РФ площадь подсобных, административно­бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Но важно иметь подтверждение того, что эти площади используются именно для указанных целей. Иначе налоговые инспекторы могут признать их частью торговой площади. Вероятность этого довольна высока, о чем свидетельствует тот факт, что судам нередко приходится рассматривать споры о включении в торговую площадь складских помещений. Впрочем, позиция судов по данному вопросу однозначна.

Судебная практика СвернутьПоказать

В постановлении от 03.06.2013 № Ф03-1604/2013 ФАС Дальневосточного округа особое внимание обратил на то, что для целей уплаты единого налога на вмененный доход имеет значение фактическое использование площади при осуществлении торговли, а не способ отделения торгового помещения от иных помещений. К такому выводу он пришел при рассмотрении спора между предпринимателем и налоговой инспекцией о том, необходимо ли учитывать для целей налогообложения помещения, используемые для хранения товаров.

Предприниматель на основании договора субаренды арендовал помещение общей площадью 24 кв. м, расположенное в магазине. В рамках осуществления розничной торговли он установил в этом помещении перегородку, отделив тем самым торговый зал от складского помещения. В результате этих действий площадь торгового зала составила 16 кв. м, площадь помещения для хранения товара – 8 кв. м. При расчете единого налога на вмененный доход индивидуальный предприниматель использовал физический показатель «площадь торгового зала (в квадратных метрах)», равный 16 кв. м. Помещение для хранения товара оборудовано подтоварниками и в нем не производится обслуживание покупателей.

Что касается налоговой инспекции, то она не оспаривала факт наличия помещения для хранения товара по существу. Однако считала, что поскольку помещение разделено на две части лишь временной перегородкой, то является единым. А значит, налог должен исчисляться с учетом общей площади в 24 кв. м. Но суд встал на сторону предпринимателя и решение налоговой инспекции о доначислении ему единого налога на вмененный доход признал неправомерным.

Мнение СвернутьПоказать Надежда Боваева, бухгалтер ЗАО «Кондор»

Необходимо обратить внимание, что в судебной практике имеются и решения, согласно которым площади для приемки и хранения товара нужно включать в расчет площади торгового места. Правда, они связаны главным образом с ошибками самого предпринимателя. Ярким примером является постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.12.2012 по делу № А38-1707/2012.

По результатам камеральной проверки налоговая инспекция доначислила индивидуальному предпринимателю ЕНВД, поскольку ИП неправомерно занизил величину физического показателя «площадь торгового места» на площадь, используемую для складирования товара.

Как выяснили судьи, предприниматель вел розничную торговлю обувью на арендуемой части нежилого помещения. Согласно договору аренды и акту приема-передачи для реализации товара ИП предоставлено право временного возмездного пользования нежилым помещением общей площадью 20,2 кв. м, которое находится на территории торгового комплекса и представляет собой изолированную торговую секцию без деления на торговую площадь и складские помещения.

Согласно ст. 346.27 НК РФ стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, располагается в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях, не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также используемых для заключения договоров розничной купли­продажи и для проведения торгов. К ним относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и др. Необходимым критерием для отнесения помещения к объектам стационарной торговой сети, имеющей торговые залы, является наличие подсобных и административно­бытовых помещений, а также помещения для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже.

Под торговым понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли­продажи. К нему относятся здания, строения, сооружения и земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли­продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.

Довод предпринимателя о том, что разделение помещения торговым оборудованием на торговую и складскую площади является достаточным основанием для выделения торгового зала, судьи отклонили. Связано это с тем, что отделенная часть помещения торговой точки для хранения (складирования) товара при помощи витрин, прилавков и иных переносных конструкций не может быть признана подсобным помещением. Ведь само понятие «помещение» предполагает его конструктивную обособленность и специальное оснащение. Документов, связанных с переустройством помещения, коммерсант не представил.

Судьи пришли к выводу, что спорное помещение не относится к объектам стационарной торговой сети, имеющей торговый зал. А при осуществлении розничной торговли через объект, признаваемый торговым местом, физический показатель «площадь торгового места» включает в себя все площади, относящиеся к данному объекту торговли, в том числе и используемые для приемки и хранения товара.

Площадь барной стойки

На основании п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ к «вмененным» видам деятельности относится оказание услуг общественного питания через объекты организации общественного питания с площадью зала обслуживания посетителей не более 150 кв. м по каждому объекту организации общественного питания.

Фрагмент документа СвернутьПоказать Статья 346.27 Налогового кодекса РФ

<…> объект организации общественного питания, имеющий зал обслуживания посетителей, – здание (его часть) или строение, предназначенное для оказания услуг общественного питания, имеющее специально оборудованное помещение (открытую площадку) для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров, а также для проведения досуга. К данной категории объектов организации общественного питания относятся рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные;

<…> площадь зала обслуживания посетителей – площадь специально оборудованных помещений (открытых площадок) объекта организации общественного питания, предназначенных для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий и (или) покупных товаров, а также для проведения досуга, определяемая на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов <…>

При этом зал обслуживания посетителей включает в себя только площадь, которая предназначена непосредственно для употребления пищи и проведения досуга. Площадь иных помещений, например, кухни, места раздачи и подогрева готовой продукции, места кассира, подсобных помещений и т.д. в целях уплаты ЕНВД в площадь зала обслуживания посетителей не включается. Об этом Минфин России говорил еще в своем письме от 03.02.2009 № 03-11-06/3/19.

Но, несмотря на столь однозначные разъяснения финансового ведомства, на практике возникают споры относительно площадей, которые прямо не упомянуты в данном письме. Речь идет, в частности, о барных стойках. Впрочем, споры понятны: налоговики считают, что их территории однозначно относятся к тем, где посетители непосредственно употребляют продукцию, а налогоплательщики настаивают на включении этих площадей в перечень мест для раздачи готовой продукции и мест кассира. Посмотрим, что об этом думают судьи.

Судебная практика СвернутьПоказать

По результатам выездной проверки налоговая инспекция привлекла налогоплательщика к ответственности по п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ за неполную уплату единого налога на вмененный доход. Основанием послужил вывод налогового органа о занижении физического показателя «площадь зала обслуживания посетителей» на площадь размером 18,3 кв. м, занятую барной стойкой.

ФАС Центрального округа выяснил, что спорная площадь (18,3 кв. м) занята барной стойкой, за которой располагались витрины для выкладки кулинарной продукции, холодильное оборудование, оборудование для разогрева и приготовления пищи, кассовый аппарат. Доказательств того, что на данной площади либо непосредственно у барной стойки происходило потребление кулинарной продукции посетителями, налоговым органом не представлено.

Кроме того, от иных частей помещения барная стойка отделена эвакуационным проходом, площадь которого не являлась предметом договора аренды и запрещение занимать который мебелью и оборудованием прямо предусматривалось в актах приема-передачи арендуемых площадей.

В результате суд признал неправомерным решение инспекции о привлечении налогоплательщика к ответственности, предусмотренной п. 1 ст. 122 НК РФ, за неполную уплату ЕНВД. Свои выводы ФАС Центрального округа привел в постановлении от 21.11.2012 по делу № А35-4212/2012.

Полистать демо-версию печатного журнала

ИП (ЕНВД) арендует помещение под магазин. В договоре аренды указана общая площадь торгового помещения. Арендуемое помещение оборудуется за счет арендатора, помещение делится на торговый зал и подсобное помещение. Подсобное помещение отделено от торгового зала некапитальной перегородкой, достигающей потолка арендуемого помещения. Такое изменение арендуемого имущества с арендодателем согласовано.
Какими документами можно подтвердить площадь торгового зала для расчета ЕНВД?

24 сентября 2015

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Площадь торгового зала, фактически используемая для розничной торговли, может подтверждаться любыми имеющимися у ИП документами на объект стационарной торговой сети, содержащими необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом. По нашему мнению, в рассматриваемом случае в таком качестве могут выступать приложения к договорам аренды, согласовывающие обустройство некапитальных перегородок и связанное с этим изменение конфигурации арендуемого помещения с указанием площадей образовавшихся подсобного помещения и торгового зала.

Обоснование вывода:
Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли (пп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ) либо осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, а также объекты нестационарной торговой сети (пп. 7 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 346.29 НК РФ для исчисления суммы единого налога на вмененный доход в сфере розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, используется физический показатель «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».
Согласно ст. 346.27 НК РФ площадь торгового зала — часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
В целях главы 26.3 НК РФ к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у ИП документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы) (ст. 346.27 НК РФ).
С позиции Минфина России, если помещение используется на правах аренды, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (письмо Минфина России от 19.12.2014 N 03-11-11/65811). Иными словами, стороны должны согласовать передачу объекта с определенными характеристиками, в том числе и указать площадь торгового зала.
И, например, если часть арендуемого имущества передается в субаренду, то арендатор исчисление единого налога на вмененный доход вправе осуществлять исходя из арендуемой площади торгового зала за вычетом площади торгового зала, переданной в субаренду. Основанием для уменьшения объекта налогообложения единым налогом на вмененный доход является договор субаренды, заключенный арендатором — налогоплательщиком указанного налога (письмо Минфина России от 09.12.2013 N 03-11-11/53554).
В то же время на вопрос налогоплательщика о величине физического показателя при фактическом использовании не всей имеющейся площади и наличии нестационарных перегородок было разъяснено, что фактическая величина физического показателя базовой доходности «площадь торгового зала» определяется на основании данных, указанных в правоустанавливающих и инвентаризационных документах на торговый объект, имеющий торговый зал, а не исходя из фактически используемой организацией или индивидуальным предпринимателем в целях ведения розничной торговли площади торгового зала (письмо Минфина России от 07.03.2013 N 03-11-11/94). Таким образом, величина физического показателя «площадь торгового зала (в квадратных метрах)» при расчете ЕНВД в сфере розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, зависит от размера площади торгового зала в квадратных метрах, указанных в инвентаризационных документах магазина (письмо Минфина России от 04.12.2012 N 03-11-11/356). Если данные инвентаризационных и правоустанавливающих документов на помещение, используемое в целях ведения предпринимательской деятельности (в частности, розничной торговли), не соответствуют данным фактического использования помещения (по причине перепланировки, реконструкции, переоборудования и т.д.), то следует внести соответствующие изменения в указанные документы (письмо Минфина России от 11.04.2014 N 03-11-11/16532).
Таким образом, официальная позиция подразумевает, что в договоре аренды должны быть указаны необходимые данные о выделенной площади торгового зала, либо соответствующие сведения содержат инвентаризационные документы на помещение. Данная точка зрения поддерживается судами (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2015 N Ф07-4631/15 по делу N А52-1132/2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.07.2015 N Ф01-2718/15 по делу N А31-9631/2014 и Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 N 12АП-6644/15).
В то же время суды, рассматривая споры о величине площади, используемой в целях ведения облагаемой ЕНВД деятельности, принимают во внимание и то обстоятельство, что инвентаризационный документ (технический паспорт) здания, при отсутствии в нем действительных данных, касающихся размеров, других характеристик и назначения арендованного налогоплательщиком помещения, не может служить источником информации о таковом. При этом, если проведенные в помещении работы по возведению временных перегородок фактически состояли в изменении внутреннего пространства помещений, существенно не затрагивая несущие элементы здания, то данные факты не повлекли изменение назначения всего помещения, не повлекли образование нового объекта и не требуют внесения изменений в технический паспорт здания. Например, сказано, что установка временных перегородок не требует внесения изменений в технический паспорт здания, поскольку не является перепланировкой в том смысле, в каком это необходимо для внесения изменений в инвентаризационные документы, поскольку перепланировка — это изменение конфигурации. В случае установления временной перегородки конфигурация не меняется (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 N 15АП-6016/15).
В таком случае величина фактически используемой площади помимо характеристик из договора аренды также может подтверждаться, например, внутренним распорядительным документом, свидетельствующим об ее обособлении, или результатами инвентаризации (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-25285/15 по делу N А65-23207/2014 и Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 N 19АП-4163/15).
Поэтому с учетом официальных разъяснений и арбитражной практики мы считаем, что обосновать примененный при расчете налоговой базы показатель «площадь торгового зала» следует с помощью согласованных в дополнительном соглашении к договору аренды внесенных изменений в конфигурацию арендуемого помещения, указав при этом площади подсобного помещения и торгового зала.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена

FILED UNDER : Бухгалтерия

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*